Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba s omezenou právní osobností, která má na starosti správu domu a pozemku. Členové výboru SVJ mají povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, a pokud tuto povinnost zanedbají, mohou se stát terčem žalob. Jaké konkrétní chyby mohou vést k právním problémům? V článku se dozvíte, jaké povinnosti výboru mohou přivodit žaloby, a jakým způsobem se výbor může bránit.
Společenství vlastníků jednotek je korporace (nikoliv však obchodní korporace) upravená zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ"), konkrétně § 1194–1216. SVJ mají omezenou právní osobnost, jelikož jsou podle § 1194 NOZ založena pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku v souladu s § 1189 NOZ zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí – společné části jsou obecně definovány v prohlášení vlastníka – nejčastější typy těchto činností jsou pak příklad uvedeny v § 7 a násl. nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
Žaloby na členy výboru SVJ
V OZ je také podle § 159 doslovně uvedeno, že přijmutí funkce člena voleného orgánu počítá s loajálním výkonem funkce a nutnými znalosti dané problematiky. Pokud daný člen s péčí řádného hospodáře není schopen svou funkci plnohodnotně vykonávat a nevyvodí z toho pro sebe patřičné důsledky, může být na jeho počínání nahlíženo jako na nedbalé. Člen výboru při jejím výkonu musí jednat profesionálně, efektivně a v zájmu SVJ. Nemusí být odborníkem ve všech otázkách, se kterými se během své činnosti setká. Je ale důležité, aby si byl vědom důležitosti úkolů, které sebou výkon funkce přináší a snažil se získávat relevantní informace od odborníků dané oblasti. Členy výboru SVJ nelze vždy pokládat za oběti.
Níže je přehled právních předpisů, které SVJ nejčastěji využívá:
Zákon o službách (Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty)
Vyhláška o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (vyhláška č. 269/2012 Sb.)
Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
NAŘÍZENÍ EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY (EU) 2016/ 679 - ze dne 27. dubna 2016 - o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů a o zrušení směrnice 95/ 46/ ES (obecné nařízení o ochraně osobních údajů)
Zákon o místních poplatcích (poplatek ze psů, za lázeňský nebo rekreační pobyt, za užívání veřejného prostranství, ze vstupného, z ubytovací kapacity, za povolení k vjezdu s motorovým vozidlem do vybraných míst a částí měst, za provoz systému shromažďování, sběru, přepravy, třídění, využívání a odstraňování komunálních odpadů, poplatek za zhodnocení stavebního pozemku možností jeho připojení na stavbu vodovodu nebo kanalizace)
Nařízení vlády, kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích (Nařízení vlády č. 351/2013 Sb.)
Nejrychlejší cestou, jak může výbor vyloučit jednoho ze svých členů, je podání návrhu na ukončení mandátu, svolání mimořádného shromáždění a odhlasování ukončení jeho funkce. Ukončením funkce člena SVJ nezaniká jeho odpovědnost za škody, které svým působením způsobil.
Z čeho mohou pramenit žaloby na členy výboru SVJ?
případy nevymáhání pohledávek SVJ – pohledávky po určité době mohou promlčet, nebo se dlužník ocitne v insolvenci
případy zadávání zakázek – zakázky jsou předražené
povinnost vést seznam vlastníků
povinnost svolávat zasedání shromáždění
povinnost poskytovat vlastníkům informace o společenství vlastníků jednotek, správě domu a hospodaření
zajišťovat výběr příspěvků na správu domu a následně provádět vyúčtování odebraných služeb
ukládat dokumenty do sbírky listiny nebo také archivovat zápisy ze shromáždění vlastníků jednotek.
Porušuje-li výbor povinnosti, které mu ukládají stanovy, může se vlastník jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou, a tedy podáním žaloby pro porušení povinnosti na členy výboru SVJ. Zákon vlastníkovi jednotky neposkytuje mimosoudní mechanismy, kterými by bylo možné dosáhnout splnění povinnosti ze strany výboru SVJ.
Dozvěděli jste se něco nového?
Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.
O autorce:
Ing. Anna Pelikánová
Senior účetní Connect Economic Group s.r.o.
Anna je uznávanou odbornicí na mnohá témata vedení účetnictví v ČR. Je za ní více než dvacetiletá praxe z finančního vedení nadnárodních korporací i výrobních firem. Jako autorka odborných publikací a lektorka seminářů na téma Účetnictví a daně pro nestátní neziskové organizace vzdělává další profesionály v oblasti účetnictví a daní v rámci celé ČR. Zodpovídá za profesionální služby, které klientům poskytujeme, a odborně vede celý tým CEG.
3. 2025
Comments